Hamburger Mietenspiegel wird geändert
Schon gewusst?
Die Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen plant einen gewaltigen Eingriff in den Mietenspiegel der Stadt Hamburg mit negativen Folgen für vermietende Hamburger Immobilieneigentümer. So soll ganz einfach die Methode der Berechnung des Mittelwerts im Mietenspiegel ab 2025 gewechselt werden. Die neue Methode zur Berechnung soll nun das Median statt wie bisher das arithmetische Mittel sein - und das ändert vieles.
Was sind die Folgen der neuen Berechnungsmethode?

In der überwiegenden Zahl der Rasterfelder des Hamburger Mietenspiegels wird die zu erwartende Mietsteigerung deutlich geringer ausfallen. In einigen Rasterfeldern werden die Hamburger Mieten sogar zurückgehen. Denn das Median liegt in den meisten Fällen unter dem arithmetischen Mittel. Das bedeutet für Hamburger Immobilieneigentümer eine spürbare Einbuße bei den Mieteinnahmen. Die neue Berechnungsmethode ist somit ein schädlicher Eingriff in das Hamburger Mietrecht, der für Vermieter nicht nur unangenehm ist, sondern auch fatale Folgen haben kann. So kann dies für Vermieter, die entsprechende Immobiliendarlehen zu tilgen haben oder energetische Modernisierungen durchführen müssen, existenzbedrohend sein. Weiterhin sollen Modernisierungsmieterhöhungen noch gekürzt werden. Diese Änderungen können durchaus zu Zwangsverkäufen von Wohnung, Haus oder Grundstück führen.
Wieso liegen die Mittelwerte ab 2025 niedriger?
Viele Mittelwerte aus dem Hamburger Mietenspiegel werden 2025 sehr wahrscheinlich deutlich weniger ansteigen, als wenn die Mietenspiegelwerte nach dem arithmetischen Mittel errechnet worden wären. Das liegt vor allem daran, dass die Zahl der niedrigeren Hamburger Mieten in den meisten Rasterfeldern größer sein wird als die der hohen Mieten. Und das führt dazu, dass auch der Mittelwert niedriger ausfallen wird als bei der Errechnung nach dem arithmetischen Mittel, bei dem es nur darauf ankommt, wo zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert eines Rasterfeldes die Mitte ist.
Wie wurde der aktuelle Mietenspiegel erstellt?
Der aktuelle Hamburger Mietenspiegel 2023 wurde noch nach der alten Methode erstellt. Nach Diskussionen mit den Vertretern der Wohnungswirtschaft in Hamburg hat die Behörde hier ein letztes Mal eingelenkt. Hamburger Vermieter müssen nun selbst entscheiden, wie hoch das Risiko für ihre Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der künftigen Einführung des Medians sein wird und welche Konsequenzen sich damit für sie ergeben.
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